Protección de Datos en las Comunidades de Propietarios

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H3 Administradores de fincas advierte que la publicación de los datos personales de los propietarios o inquilinos en el tablón de anuncios de una Comunidad vulnera el deber de secreto en base a la Ley Orgánica 15/1999 de 13 de Diciembre de Protección de Datos de carácter personal, más conocida como LOPD, que regula el tratamiento de los datos de carácter personal, siendo éstos, los datos referentes a una persona física (nombre, dni, dirección, imagen, …).

La LOPD establece las condiciones en que se debe recoger, tratar y ceder para no afectar a nuestro derecho al honor e intimidad personal y familiar

Todas las organizaciones, sea cual sea su actividad o tamaño están obligadas a cumplir con las LOPD. En este sentido, H3 Administradores de Fincas manifiesta que las Comunidades de Vecinos como colectivo que maneja listados de propietarios, nombres, teléfonos, direcciones y otros datos, deben considerar dicha información como fichero de carácter personal, por ello, de acuerdo con el artículo 26 de la LOPD, el fichero de los propietarios de la Comunidad debe inscribirse en la AEPD (Agencia Española de Protección de Datos)

H3 Administradores de Fincas explica que las tres infracciones más comunes en lo que a la protección de datos se refiere en las Comunidades de Propietarios son:

-          La publicación en el tablón de anuncios de datos de carácter personal de los vecinos morosos de la Comunidad de Propietarios.

-      Existencia de zonas comunes videovigiladas sin estar debidamente señalizadas por carteles de advertencia.

-     No tener inscritos los ficheros que contienen datos de carácter personal en el Registro de la AEPD.

El administrador de fincas como profesional encargado de gestionar, por decisión de una Junta de Propietarios, los asuntos financieros, legales y técnicos del edificio, actuará como encargado del tratamiento de los ficheros, siendo la Comunidad de Propietarios la responsable del fichero. El uso de los datos de los propietarios por parte del Administrador de Fincas para la realización de las tareas encargadas no se considera comunicación de datos tal como señala la LOPD en su artículo 12. Sin embargo, como normalmente es el propio Administrador de Fincas quien se encarga de la custodia de esos datos, almacenándolos en su propio sistema informático o en carpetas ubicadas en su propia oficina, prestando un servicio a la Comunidad, es necesario que dicho servicio sea regulado a través de un contrato.

Las obligaciones de la Comunidad de Propietarios durante el tratamiento de datos podemos resumirlas en:

  • Adoptar las medidas necesarias para garantizar la seguridad de los datos.
  • Guardar el secreto profesional.
  • Regular la cesión de datos y el acceso a los mismos por cuenta de terceros.
  • Ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición

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Reclamación Judicial de los Defectos Constructivos

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RECLAMACIÓN JUDICIAL DE LOS DEFECTOS CONSTRUCTIVOS

Lamentablemente en muchos casos promotores y vendedores de viviendas de nueva construcción, venden y entregan los inmuebles con todo tipo de defectos constructivos, tanto en el interior de la vivienda, como en las zonas comunes de los edificios, Conjuntos Residenciales o Urbanizaciones; problemas con los que los propietarios deben convivir desde un primer momento sin que por parte de los vendedores-promotores se haga nada para solucionarlos.

Es fácil comprender la frustración de unos compradores que acaban de adquirir una vivienda nueva y se encuentran con que, después de haber invertido tantos esfuerzos e ilusiones, la misma presenta vicios o defectos de construcción que impiden que se pueda disfrutar de esta vivienda. Por ello, a continuación analizamos dicho contexto a fin de informar sobre los tipos de defectos y plazos de reclamación de los nombrados vicios constructivos.

Antes de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, se aplicaba la acción decenal prevista en el artículo 1.591 del Código Civil, que establecía que si los vicios se manifestaban antes del transcurso de 10 años desde la finalización de las obras, el constructor o, en su caso, los arquitectos debía responder de ellos.

Con la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se ha variado sustancialmente este plazo distinguiendo entre el tipo de defecto y el responsable.

En primer lugar hay que tener en cuenta que actualmente puede entenderse derogado el artículo 1.591 del Código Civil, ya que todas las obras cuyo Certificado Final de Obras (CFO) sea posterior a la fecha de entrada en vigor de la LOE, 6 de mayo de 2000, estarán sujetas a la LOE, y por lo tanto regirán sus plazos de garantía y de prescripción.

Los plazos establecidos en la Ley de Ordenación de la Edificación, se pueden dividir en dos tipos:

1.- PLAZO DE GARANTÍA

Es el periodo de tiempo que la Ley da para que los vicios o defectos constructivos aparezcan a contar desde el Certificado de Final de Obra. Según el tipo de defecto que sea, se establecen tres plazos:

1. Para que aparezcan los defectos que afecten a cimentación, soporte, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales, se establece un plazo de 10 años desde el CFO.

2. El plazo para que los daños materiales que incumplen los requisitos de habitabilidad aparezcan es de 3 años desde el CFO. En este apartado comprenden las humedades, la falta de aislamiento acústico o térmico así como las fosas sépticas.

3. Por último se establece un plazo de 1 año desde el CFO para la aparición de defectos

constructivos que afecten a terminación o acabado de las obras.

Cualquier defecto que aparezca fuera de estos plazos, no estará sujeto a la LOE, ya que se considerará que no tiene su origen en defectos constructivos.

2.- PLAZO DE PRESCRIPCIÓN

Asimismo, para poder reclamar por cualquier defecto constructivo, debe tenerse muy en cuenta que debe requerirse a los agentes intervinientes tan pronto como el defecto en cuestión aparezca, ya que la LOE sólo da un plazo de 2 años para poner de manifiesto a los agentes (constructor, promotor, arquitecto y aparejador) que el defecto o vicio constructivo ha aparecido.

Si se dejan transcurrir estos dos años desde la aparición de los defectos para reclamar, la LOE ya no nos amparará y únicamente se podrá ir en contra del vendedor por incumplimiento contractual.

Para interrumpir este plazo, basta con enviar un Burofax a los agentes intervinientes exponiendo la existencia de defectos.

Otro aspecto a tener en cuenta, es que según el tipo de defecto ante el que nos encontremos,

responderá uno u otro agente de la edificación:

  • Si los defectos se derivan del proyecto arquitectónico, como por ejemplo un diseño no adecuado o una mala elección de materiales, deberá responder el Arquitecto proyectista.
  • Si los defectos se derivan de problemas en la ejecución de la obra, en concreto de problemas de falta de comprobación de materiales, trabajos, correcta ejecución, etc. será responsable el Arquitecto Técnico, director de la ejecución de la obra.
  • Si los problemas se derivan de una mala realización de los trabajos por parte de los operarios, la responsabilidad la tendrá el constructor.

Por último el promotor, deberá responder solidariamente con los demás agentes ante los adquirentes con independencia del tipo de daño de que se trate.

Si no pudiera determinarse el grado de responsabilidad de cada agente, responderán todos de forma solidaria.

Al tratarse en este caso de pleitos con un alto nivel de cuestiones técnicas, deberá interponerse una demanda basada en un Informe Pericial que determine los tipos de defectos y sobre todo, su fecha de aparición.

 

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La Ley de Protección de Datos en las Comunidades de Propietarios

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¿Infringe la Ley de Protección de Datos de Carácter personal publicar los datos de propietarios morosos en el tablón de anuncios de la Comunidad de vecinos?

La publicación del detalle de las deudas de aquellos propietarios que no están al corriente de pago de las cuotas de la Comunidad en el tablón de anuncios de la comunidad, implicará de acuerdo con la Ley 15/1999 de Protección de datos, una cesión de datos de carácter personal, definida por el artículo 3.i) de dicha ley, como “toda revelación de datos realizada a una persona distinta del interesado”.

En relación con la cesión de datos, el artículo 11 de la Ley dispone que “los datos de carácter personal objeto del tratamiento sólo podrán ser comunicados a un tercero para el cumplimiento de fines directamente relacionados con las funciones legítimas del cedente y del cesionario con el previo consentimiento del interesado”. Ahora bien, este mismo artículo de la Ley establece una serie de supuestos excepcionados de la obligación de obtener la autorización del afectado, entre ellos, por ejemplo, los supuestos en que la cesión esté autorizada en una ley.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, que resulta de aplicación a las Comunidades de propietarios, persigue entre otros el objetivo de lograr que las comunidades de propietarios puedan percibir lo que les adeudan sus copropietarios, y para ello establece la obligación de dar publicidad a través de la convocatoria de la Junta de propietarios de aquellos que no se encuentren al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad. Así el artículo 16.2 de la citada Ley establece respecto a la convocatoria de la junta, “La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2”.

Además cabe añadir que el artículo 9 de la mencionada Ley establece que si intentada la notificación de la convocatoria de Junta de propietarios de forma individualizada fuese imposible el aviso de algún propietario, se entenderá realizada dicha comunicación mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general habilitado al efecto.

En consecuencia, siempre que la publicación obedezca a la finalidad de convocar la Junta, la cesión de los datos de los propietarios morosos que implica la publicación de la convocatoria en el tablón de anuncios, se encontrará amparada por la Ley Orgánica 15/1999.

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La Responsabilidad Civil del Administrador de Fincas

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Es significativa la evolución que ha tenido la siniestralidad y las reclamaciones cursadas contra Profesionales en España. En las actividades profesionales hay una exposición a las responsabilidades penales y civiles, sin excepción de ningún campo, rama o sector, pasando de ser un aspecto casi simbólico a una progresión geométrica del Cincuenta Por Ciento anualmente. Entre otras razones de ésta situación encontramos el incremento de vecinos, la mayor información de los Ciudadanos sobre sus derechos y el nivel económico y cultural experimentado en los últimos veinte años. Las reclamaciones por responsabilidad civil, tienen una mecánica diferente a las presentadas mediante un contrato de seguro de Daños y para entender su funcionamiento se hace necesario destacar algunos aspectos, que serán objeto de este artículo.

¿Qué es la Responsabilidad Civil Profesional de un administrador de fincas?

La que se atribuye  a aquellas personas, que en el ejercicio de su profesión incurren en un ilicito o infracción de una regulación legal, que provoca consecuencias perjudiciales para una persona o empresa, el cliente, que ha suscrito un contrato, verbal o escrito, de mandato o de arrendamiento de servicios. Se incurre por lo tanto en Responsabilidad Civil, cuando supuestamente existe una violación de la lex artis de un buen profesional. En el caso que nos ocupa, el administrador de fincas está dotado de unos conocimientos respaldados por su título, que le acredita para desempeñar las funciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal. Su actuación se corresponderá con la de un buen profesional, un buen técnico o un buen artesano. La conculcación de una actuación correcta, profesionalmente, además técnicamente adecuada y diligente, implicaría un supuesto de responsabilidad profesional. La actuación profesional de un administrador de fincas se basa en la existencia de un contrato, escrito o verbal, de mandato o de arrendamiento de servicios, con su cliente, Comunidad de Propietarios o persona física / jurídica, en consecuencia la responsabilidad civil profesional en la que pudiera incurrir se enmarca en lo que llamamos contractuales. Para que un error u Omisión pueda prosperar en éstos casos será necesario que concurran varias formalidades:

1.- Acción u Omisión por parte del Administrador de Fincas en el ejercicio de sus funciones, de forma que con su actuar se derive un perjuicio cuantificable e individualizable. También pudiera darse el caso de la Omisión de un encargo efectuado por su cliente. Un ejemplo de los más detectados en la Comisión de Siniestros del Colegio es la falta de preaviso de cancelación de un contrato de seguro, según Establece la Ley de Contrato de Seguro.

2.- Negligencia o culpabilidad en el ejercicio de sus funciones que provoquen un perjuicio determinado y cuantificado. Cuando ésta actuación es intencionada por parte del administrador de fincas, con una conciencia y "voluntad de provocar" un resultado perjudicial estaría expresamente excluido por ser considerado dolo. La exclusión se aplica en cualquier contrato de seguro.

3.- Daño o Perjuicio ocasionado por la conducta u Omisión del Administrador de Fincas.

4.- Relación de causalidad entre su conducta y el resultado dañoso, que no quede duda alguna de que su actuación ha sido la causa del perjuicio. A la vista de las formalidades que son necesarias para la existencia de una responsabilidad civil profesional

¿A quién le corresponde demostrar que han concurrido los cuatro puntos anteriores? 

Al propio cliente o supuesto perjudicado. Las pruebas han de contemplar de forma indudable la existencia de una acción, omisión, perjuicio económico, relación de causalidad y, en caso contrario el administrador de fincas no es responsable y la Compañía aseguradora se encargará de su defensa jurídica aún en el caso de reclamación infundada. Si las circunstancias anteriores han concurrido, el alcance del seguro de responsabilidad civil profesional suscrito con una Compañía, se hace cargo del pago de las indemnizaciones a que den lugar las reclamaciones de terceros presentadas contra el asegurado, el Administrador, por perjuicios causados por este en el ejercicio de sus funciones o incluso por personas que de él dependan laboralmente. Las indemnizaciones a terceros como consecuencia de destrucción, deterioro o pérdida de documentos bajo su custodia o depósito por razón de su actividad profesional. No se contempla en la definición de documentos los billetes, valores, cupones, efectos al portador u otros. Las exclusiones generales son similares en los contratos de seguro de Responsabilidad Civil Profesional, a saber, actuaciones cometidas por un administrador de fincas que no ostente la titulación o autorización legal necesaria, acciones u omisiones intencionadas, recordamos lo expuesto anteriormente como dolo, multas, errores en pagos, infidelidad de Empleados ( asegurable mediante un  contrato de Daños). Responsabilidades asumidas, sin la expresa autorización de la Aseguradora, ésta es una de las causas más frecuentes de exclusión de siniestros, según la experiencia de nuestra Correduría de Seguros en la casuística profesional analizada .Detención, calumnia, difamación, violación de los derechos fundamentales de las personas. Reclamaciones de socios o accionistas de sociedades en las que participe el Administrador (esta responsabilidad se asegura Mediante Polizas de Consejeros y Directivos). El Administrador de Fincas, tiene un vínculo contractual con la comunidad y extracontractual para cualquier daño que se le pueda causar a un comunero, personal o materialmente o bien a un tercero ajeno a la comunidad. La capacidad de probar su actuación profesional es uno de los retos que debe tener cubierto el Administrador de Fincas, para evitar que se le pueda exigir responsabilidades, porque la inversión de la carga probatoria le obliga a tener que probar que adoptó todas las medidas que eviten el daño. Tanto si utiliza archivos de papel como electrónicos deberá llevar un libro registro con los documentos, cartas o comunicados enviados para probar que ha empleado toda la diligencia debida.

Especialmente vigilará las comunicaciones siguientes:

-Al presidente de la comunidad sobre aquellas actuaciones urgentes para las que está habilitado y para las no urgentes traslado al mismo de la necesidad de convocar junta extraordinaria.

-Comunicaciones a los proveedores que hayan sido seleccionados para ejecutar una actuación urgente.

-Comunicaciones a los copropietarios de convocatorias de juntas.

Las nuevas tecnologías permiten abaratar y agilizar las comunicaciones mediante el correo electrónico o a través de terceros, personas físicas o jurídicas de confianza, pero para su uso es preciso que se haya remitido una comunicación a los propietarios para saber cuáles de ellos aceptan ser informados mediante éstos sistemas, sin ésta autorización no es posible dar por bueno el método.

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