Transparencia, Profesionalidad y Eficacia

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H3 ha abierto recientemente una oficina en Gijón, por ello, sus clientes ya disfrutan de las ventajas y servicios en todo lo relacionado con la gestión del patrimonio inmobiliario.

De la mano de Sofía Fernández, gerente de H3 en dicha ciudad, el objetivo principal de la enseña, es prestar un servicio que garantice la máxima rentabilidad del patrimonio inmobiliario gestionado, reduciendo los costes soportados por los propietarios, optimizando recursos, controlando la morosidad, y anticipándose a posible incidencias mediante controles periódicos de los inmuebles.

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Comunidades de Propietarios: ¿es obligatoria la reunión anual?

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¿Es obligatoria reunirse una vez al año la Junta de propietarios?

Si la Junta de propietarios incumple la obligación de reunirse por lo menos una vez al año para la aprobación de los presupuestos y de las cuentas anuales, no requiriéndolo ni el Presidente ni un número de propietarios que represente al menos 25% de las cuotas de participación (art. 16-1 LPH.), el propietario o propietarios interesados, no tendrán otra alternativa que acudir a los Tribunales y exigir la preceptiva convocatoria anual.

El procedimiento a seguir será el juicio declarativo de menor cuantía, conforme a lo dispuesto en el art. 484 de la LEC.

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¿Cómo rebajar la cuota de la comunidad?

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C. GARCÍA-PANDO – Cuando tenemos un mal administrador en la comunidad, las cuotas pueden alcanzar cifras inimaginables e intolerables en tiempos de crisis. Actualmente, la cuantía del importe medio dedicado a cubrir los gastos comunitarios del edificio ronda entre los 60 y 90 euros mensuales, aunque este importe depende de muchas variables como la superficie, las características y la tipología de los edificios. Por ejemplo, en una comunidad con calefacción y sin portero o viceversa, con mancomunidad ajardinada, consumo de agua caliente y fría aparte y sin piscina el coste medio sería de 110 euros.

No obstante, en algunas casas grandes y con malos gestores pueden llegar a alcanzar cotas prohibitivas. “De aquí a un año, nos cambiaron de portero y nadie se ocupaba de la administración… Era un desastre al final del mes nuestra comunidad llegó a valer a 300 euros“, nos cuenta Ana María, una propietaria de un buen barrio situado en una de las mejores zonas del distrito de L’Exaimple de Barcelona. “Claro, esa cuota tan desorbitada también era un inconveniente para las personas que querían comprar o alquilar una casa en el bloque de edificios y la gente se quejaba”. ¿Te pasa lo mismo a ti?

Desgloses de gastos

Para ello, hay que ponerse manos a la obra, mirar y analizar las cuentas e intentar rebajarlas. Gracias a los datos facilitados desde Administración de Fincas ATRISA y H3 Adminitradores de Fincas, podemos hacernos una idea del promedio de costes que requerirá el mantenimiento de una comunidad media y cuáles se podrán reducir:

Gastos de conservación y reparación:

  • Compañías de seguro multirriesgo: 4,4 € vecino/mes para seguro multirriesgo con franquicia, la modalidad más extendida ahora. En términos generales, destinan en torno a un 5% de su presupuesto ordinario para la prima de seguros. En esta etapa económica, se recomienda la contratación de seguros multirriesgo que incluya la cobertura de reclamación de recibos adeudados, así como, la responsabilidad civil del Presidente de la Comunidad. Por ejemplo: una comunidad de propietarios con 28 viviendas, 28 plazas de aparcamiento, 28 trasteros y piscina tiene una prima aproximada de 1.200 euros anuales.
  • Servicios de limpieza: 9,3 € vecino/mes para limpieza diaria de lunes a viernes. Esto supone que las comunidades de propietarios destinen aproximadamente un 20% de su presupuesto ordinario al servicio de limpieza de las zonas comunes.
  • Calefacción central: 48 € vecino/mes para calderas de condensación a gas natural servicio 24 horas y 81 € vecino/mes para calderas de gasóleo con horario limitado. Según el último estudio de la OCU, una casa española gasta de media 990 euros al año en energía. El principal gasto es la calefacción, que suele representar la mitad de todo el consumo y en una casa aislada situada en una zona fría puede llegar al 71%.
  • Mantenimiento de instalaciones: Mantenimiento antena TV/ portero automático /extintores edificio -no garaje-1,2 € vecino/mes. El mantenimiento de las instalaciones supone el 20-25% del presupuesto ordinario anual de las Comunidades de Propietarios.
  • Ascensores: 7,1 € vecino/mes contando 2 ascensores por edificio mantenimiento todo riesgo y empresas lideres el sector. El precio medio de mantenimiento mensual de un ascensor es de 90 euros.
  • Puertas de garaje: 0,8 € vecino/mes -servicio de mantenimiento- Precio medio mensual de puerta de garaje es de 50 euros.
  • Electricidad: 3,64 € vecino/mes. El consumo de electricidad supone el 10-15 % del presupuesto ordinario.
  • Lectora de agua: 1,16 € vecino/mes. El consumo del agua comunitaria supone el 3% del presupuesto ordinario.
  • Portería: 58,33 € vecino/mes. Actualmente, las Comunidades están contratando los servicios de empresas externas para cubrir el puesto de conserjería, siendo tan solo el 10% las que cuentan con la contratación directa de un empleado de finca.

Gastos municipales:

  • Referencia catastral respecto al vado: 1,8 € vecino/mes
  • Recogida de basuras: del garaje 0,58 € vecino/mes por plaza de garaj
  • IBI: del garaje 3,34 € vecino/mes por plaza de garaje

Gastos extra:

  • Piscina: 12,24 € vecino/mes. En cumplimiento de la Normativa vigente sobre las Piscinas de Uso Colectivo, éstas deben pasar unos controles y análisis por parte de laboratorios especializados. Este gasto junto a los productos necesarios para obtener una piscina apta para el baño, suponen un 2% del presupuesto ordinario anual.
  • Pistas de pádel: no tengo referencias individualizadas ya que el gasto más significativo es la luz y están en el mismo contrato de toda la iluminación exterior. No supone un gasto considerable el mantenimiento en sí, pero es una zona conflictiva debido al control de reservas que requieren, por ello, las Comunidades de Propietarios están contratando un sistema informático de reserva.
  • Jardinería: 16,7 € vecino/mes contando la empresa de mantenimiento, agua, reposiciones y poda.

La suma de estas partidas no sería el importe medio de un recibo de comunidad, ya que faltarían muchas partidas como gastos de reparación, las comisiones bancarias -que puede llegar a ascender a 200 euros-, administración o la provisión de fondos para reclamaciones judiciales con el fin de poder contratar a abogados y procuradores que reclamen judicialmente a los deudores, entre otros.

Cómo rebajar la comunidad

El ahorro del consumo de energía en el edificio es uno de los puntos que más puede reducir este pago mensual. Por eso, medidas encaminadas a rebajarlo son las que más pueden hacernos ahorrar. Algunas de ellas son sustituir las bombillas convencionales (incandescentes, halógenas y tubos fluorescentes), por otras de tipo LED, así como la incorporación de sensores de luz o temporización en las zonas comunes como el descansillo o el ascensor con el fin de evitar que esté encendido las 24 horas. Sustituir la caldera de gasoil por otra de condensación o de baja temperatura con gas natural, permitirá un 40% de ahorro en el consumo energético.

Revisar bien si los contratos de mantenimiento de todos los proveedores son los más competitivos, así como contratar de un servicio de conservación preventivo a fin de evitar las reparaciones imprevistas serán dos aspectos a mejorar. Cambiar al portero por una empresa que dé servicio de conserjería y alquilar o vender esta casa ya deshabitada reducirá o dará ingresos a la comunidad. El alquiler de elementos comunes, como las fachadas del edificio para la instalación de lonas publicitarias o de antenas de telefonía móvil es otra buena alternativa. “La reclamación extrajudicial eficiente de las cuotas de la comunidad evitará pleitos con los perjuicios de costas judiciales que ello supone”, recuerda Juan González de H3Administradores de Fincas como un recurso más. “Es fundamental la presencia de un administrador de fincas colegiado para aunar todos los requerimientos, sacar el máximo partido y acometer estas tareas con eficacia y garantías”, apunta Juanjo Bueno, responsable de comunicación del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.

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