La Responsabilidad Civil del Administrador de Fincas

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Es significativa la evolución que ha tenido la siniestralidad y las reclamaciones cursadas contra Profesionales en España. En las actividades profesionales hay una exposición a las responsabilidades penales y civiles, sin excepción de ningún campo, rama o sector, pasando de ser un aspecto casi simbólico a una progresión geométrica del Cincuenta Por Ciento anualmente. Entre otras razones de ésta situación encontramos el incremento de vecinos, la mayor información de los Ciudadanos sobre sus derechos y el nivel económico y cultural experimentado en los últimos veinte años. Las reclamaciones por responsabilidad civil, tienen una mecánica diferente a las presentadas mediante un contrato de seguro de Daños y para entender su funcionamiento se hace necesario destacar algunos aspectos, que serán objeto de este artículo.

¿Qué es la Responsabilidad Civil Profesional de un administrador de fincas?

La que se atribuye  a aquellas personas, que en el ejercicio de su profesión incurren en un ilicito o infracción de una regulación legal, que provoca consecuencias perjudiciales para una persona o empresa, el cliente, que ha suscrito un contrato, verbal o escrito, de mandato o de arrendamiento de servicios. Se incurre por lo tanto en Responsabilidad Civil, cuando supuestamente existe una violación de la lex artis de un buen profesional. En el caso que nos ocupa, el administrador de fincas está dotado de unos conocimientos respaldados por su título, que le acredita para desempeñar las funciones que establece la Ley de Propiedad Horizontal. Su actuación se corresponderá con la de un buen profesional, un buen técnico o un buen artesano. La conculcación de una actuación correcta, profesionalmente, además técnicamente adecuada y diligente, implicaría un supuesto de responsabilidad profesional. La actuación profesional de un administrador de fincas se basa en la existencia de un contrato, escrito o verbal, de mandato o de arrendamiento de servicios, con su cliente, Comunidad de Propietarios o persona física / jurídica, en consecuencia la responsabilidad civil profesional en la que pudiera incurrir se enmarca en lo que llamamos contractuales. Para que un error u Omisión pueda prosperar en éstos casos será necesario que concurran varias formalidades:

1.- Acción u Omisión por parte del Administrador de Fincas en el ejercicio de sus funciones, de forma que con su actuar se derive un perjuicio cuantificable e individualizable. También pudiera darse el caso de la Omisión de un encargo efectuado por su cliente. Un ejemplo de los más detectados en la Comisión de Siniestros del Colegio es la falta de preaviso de cancelación de un contrato de seguro, según Establece la Ley de Contrato de Seguro.

2.- Negligencia o culpabilidad en el ejercicio de sus funciones que provoquen un perjuicio determinado y cuantificado. Cuando ésta actuación es intencionada por parte del administrador de fincas, con una conciencia y "voluntad de provocar" un resultado perjudicial estaría expresamente excluido por ser considerado dolo. La exclusión se aplica en cualquier contrato de seguro.

3.- Daño o Perjuicio ocasionado por la conducta u Omisión del Administrador de Fincas.

4.- Relación de causalidad entre su conducta y el resultado dañoso, que no quede duda alguna de que su actuación ha sido la causa del perjuicio. A la vista de las formalidades que son necesarias para la existencia de una responsabilidad civil profesional

¿A quién le corresponde demostrar que han concurrido los cuatro puntos anteriores? 

Al propio cliente o supuesto perjudicado. Las pruebas han de contemplar de forma indudable la existencia de una acción, omisión, perjuicio económico, relación de causalidad y, en caso contrario el administrador de fincas no es responsable y la Compañía aseguradora se encargará de su defensa jurídica aún en el caso de reclamación infundada. Si las circunstancias anteriores han concurrido, el alcance del seguro de responsabilidad civil profesional suscrito con una Compañía, se hace cargo del pago de las indemnizaciones a que den lugar las reclamaciones de terceros presentadas contra el asegurado, el Administrador, por perjuicios causados por este en el ejercicio de sus funciones o incluso por personas que de él dependan laboralmente. Las indemnizaciones a terceros como consecuencia de destrucción, deterioro o pérdida de documentos bajo su custodia o depósito por razón de su actividad profesional. No se contempla en la definición de documentos los billetes, valores, cupones, efectos al portador u otros. Las exclusiones generales son similares en los contratos de seguro de Responsabilidad Civil Profesional, a saber, actuaciones cometidas por un administrador de fincas que no ostente la titulación o autorización legal necesaria, acciones u omisiones intencionadas, recordamos lo expuesto anteriormente como dolo, multas, errores en pagos, infidelidad de Empleados ( asegurable mediante un  contrato de Daños). Responsabilidades asumidas, sin la expresa autorización de la Aseguradora, ésta es una de las causas más frecuentes de exclusión de siniestros, según la experiencia de nuestra Correduría de Seguros en la casuística profesional analizada .Detención, calumnia, difamación, violación de los derechos fundamentales de las personas. Reclamaciones de socios o accionistas de sociedades en las que participe el Administrador (esta responsabilidad se asegura Mediante Polizas de Consejeros y Directivos). El Administrador de Fincas, tiene un vínculo contractual con la comunidad y extracontractual para cualquier daño que se le pueda causar a un comunero, personal o materialmente o bien a un tercero ajeno a la comunidad. La capacidad de probar su actuación profesional es uno de los retos que debe tener cubierto el Administrador de Fincas, para evitar que se le pueda exigir responsabilidades, porque la inversión de la carga probatoria le obliga a tener que probar que adoptó todas las medidas que eviten el daño. Tanto si utiliza archivos de papel como electrónicos deberá llevar un libro registro con los documentos, cartas o comunicados enviados para probar que ha empleado toda la diligencia debida.

Especialmente vigilará las comunicaciones siguientes:

-Al presidente de la comunidad sobre aquellas actuaciones urgentes para las que está habilitado y para las no urgentes traslado al mismo de la necesidad de convocar junta extraordinaria.

-Comunicaciones a los proveedores que hayan sido seleccionados para ejecutar una actuación urgente.

-Comunicaciones a los copropietarios de convocatorias de juntas.

Las nuevas tecnologías permiten abaratar y agilizar las comunicaciones mediante el correo electrónico o a través de terceros, personas físicas o jurídicas de confianza, pero para su uso es preciso que se haya remitido una comunicación a los propietarios para saber cuáles de ellos aceptan ser informados mediante éstos sistemas, sin ésta autorización no es posible dar por bueno el método.

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